浅析上海房地产市场现状

概要：文章叙述了上海近年楼市状况，通过科学的统计资料和分析，找寻上海房地产价格居高不下的根本原因。为确保房产市场的身体健康、持续、平稳的发展，文章建议采行多种措施展开宏观调控，诱导投机活动，最后目的是使上海楼市踏上可持续发展道路。　　关键词：房地产；泡沫经济；宏观调控 　　 　　上海房地产市场从1999—2003年转好，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月—2007年4月其间经常出现一段时间“衰退”，2007年5月以来，房价又开始动物会上升，虽然期间政府相继实施了容许房价过慢下跌的信贷、土地和税收政策，但效果都不显著。上海房产市场不存在两个现状：上涨得慢、涨幅低。

　　上海房地产价格居高不下的根本原因是什么？房地产的未来否能踏上可持续发展道路？防止房地产泡沫有何良策？本文回应展开探究。　　 　　一、房地产的特征 　　 　　所谓房地产，即房产与地产的齐名。

房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其类似属性。明确可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具备的特征。　　（一）房地产的物理特征 　　1、固定性。

房地产从其修建的那一天起，都相同在一定的地方，房地产的固定性是恒定的。　　2、单件性。

由于每幢房屋的用途有所不同，所处的地理位置有所不同，一般来说无法像其他普通商品那样按照同一套图纸大量拷贝。　　3、耐久性。

房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。　　（二）房屋的经济特征 　　房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具备融合性，还包括修建房屋的人工、材料及土地的用于代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较好；随着社会的发展，人口的减少和经济的兴旺，对房地产的市场需求日益增长，房地产的长年供不应求造成房地产价格总的趋势呈圆形大大下跌。　　（三）房地产的社会特征 　　房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面展现出出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在研发过程中牵涉到到简单的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。

　　 　　二、上海房地产市场的现状 　　 　　（一）房屋修建市场持续发展 　　据国家统计局网站近日公布的数据表明，一季度，上海市建筑业生产维持较稳定快速增长。本年已完成建筑业总产值373.06亿元，快速增长10.4%；房屋建筑完工面积636.07万平方米，快速增长8.6%。

总体上体现出有房屋供应量在快速增长。　　（二）2007年上半年住宅价格及成交量皆动物会上升 　　上海2007年上半年的房价呈圆形动物会下降的趋势，据上海不易局研究院获取的研究报告表明，4月上海楼市的成交量245万平方米，其中商品住宅成交价面积170万平方米，显著稳定增长态势。

根据焦点网的统计资料，4月全市最少有20多个楼盘经常出现有所不同幅度的下跌，其中部分楼盘涨幅如表格1右图： 　　 　　（三）预计2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上升 　　首先，土地供应更加紧绷，土地成本费用在成倍增加，国家税收的减少等；其次，房屋建设周期长，供需格局短期内会转变；第三，保障性住房供给严重不足；第四，从市场需求看作，经济的发展和城市化进程减缓，将产生大量房屋市场需求。　　（四）上海房地产不存在一定的泡沫现象 　　上海房产市场将稳步发展，房价将持续下跌，但也体现出有上海房地产不存在一定的泡沫，展现出在商品楼盘内的空房亲率非常的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据表明，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更加较低，仅有40%左右。

　　 　　三、上海房产居高不下的原因 　　 　　上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司转入上海房产市场，国际资本之后寄予厚望上海，投资上海，减缓上海经济的发展，再加各方市场参与者的心理预期，最后造成上海房产价格居高不下的现状。　　（一）大与小：行业调整，垄断性强化 　　2005年以来，调控政策通过提升土地出让金、研发企业自有资本金等门槛，特别是在是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中于，房产行业更加呈现出规模性、垄断性和资本加快挤满的特性。

　　（二）木栅与疏：一手软，一手软 　　造成房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地继续执行中经常出现的“重堵轻疏”现象。在2006年实施的政策中，“90/70”政策以及希望建设经济适用房、廉租房的涉及措施轻在“分流”自寄居、提高型市场需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则轻在“阻截”投资型市场需求。

　　总体上“阻截”型政策继续执行得还算数做到，“分流”型政策的继续执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续上升的趋势开始获得挽回。今年第一季度全国住宅投资同比快速增长30.4%，其中经济适用房投资同比快速增长41.6%。

另一方面，研发结构仍不合理。在房地产开发投资显著声浪的情况下，本不应朝小户型占到比70%方向发展的“90/70”政策预想几乎实施。而城镇居民对住房的增量市场需求和提高市场需求渐趋双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积是完工面积的1.9倍。

同时，商品住宅空置面积同比上升1.2%。发展改革委固定资产投资司认为：“这指出市场需求仍然较为充沛。尤其是一些中心城市，供需矛盾更为引人注目。

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