经济适用房制度存在的问题及模式探讨

内容摘要：经济适用房对完备我国城镇住房保障制度、增进房地产业的身体健康发展充分发挥了起到，但现实中，经济限于住房的运作不存在着若干问题。本文针对我国现行的经济适用房制度在运作中暴露出的问题，明确提出了经济适用房新的运作模式。

　　关键词：经济适用房 问题 模式 　　 　　经济限于住房是政府获取政策优惠，限定版建设标准、供应对象和销售价格，具备确保性质的政策性商品住房，是我国城镇住房保障制度的最重要组成部分。近几年，经济限于住房的研发与建设，对提高城镇中低收入居民的住房条件，完备我国城镇住房保障制度，增进房地产业的身体健康发展充分发挥了极大的起到。但同时经济限于住房制度的运作中也不存在着很多问题，有一点我们总结、反省和完备。

　　 　　经济限于住房制度运作中不存在的问题 　　 　　政策定位上不存在的问题 　　经济限于住房最先经常出现在国发（1998）23号文件中，其明确提出经济适用房面向中低收入者，并且要使经济适用房沦为国家住房供应体系的主体之一。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占住房供应总量的70%－80%。

最近为了入手房价，很多地方都在强推经济适用房，拒绝经济适用房占到住房市场供给主体地位。那么，这种经济适用房政策定位否不切实际呢？ 　　经济限于住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源自政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府仍然把居民享有自己的住房看做是一种愿景。笔者指出，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，不一定拒绝家家都有自己的房产。

即使在美国，仍有三分之一的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。　　我国的中低收入者数量可观，地方政府财力无以反对大规模的研发经济限于住房。而且经济限于住房闲置的土地是拨给用地，免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的最重要来源。

因此，地方政府缺少经济动力去推展经济限于住房的研发，甚至在变相地杯葛研发。即使那一小部分用作经济适用房研发的土地，也多正处于偏僻地段，而且设施很不完备。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续上升，由2003年的6.13％上升至4.61％，为1998年以来低于，近5年间增加了6个百分点。

　　经济适用房是政策性商品房，一个政策性商品住房的供给占到主体地位的住宅市场，有利于土地市场和房地产业的身体健康发展。一旦经济限于住房的供给占到住宅市场的主体地位，土地市场上展开交易的土地量将不会大幅度传输，有利土地市场的发育和完备，同时大量的土地划拨又减少了权力寻租的有可能。此外，大量政策性商品住房的研发势必会传输商品住房的发展空间，由于政策性商品住房和商品住房在竞争上的不公平，没了市场的充份竞争，房地产业的发展将缺乏活力。

　　 　　政府与开发商的博弈论 　　经济适用房的研发过程，实质是政府监督与开发商追赶利益的博弈论。　　从开发商的角度来讲，在经济限于住房的实际研发运作中，以执着低利润为最低目的。开发商主要是通过变相提升房价来提供利润：第一，在获得土地后，开发商通过变更规划图纸等方式来提升建设标准和建筑面积从而变相提升销售价格，把那些中低收入者回避在购房者的范围之外。

第二，由于经济适用房的销售环节掌控在开发商的手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作者榨取灰色利润，从而变相提升房价，减少了经济适用房的保障性。第三，把用作研发经济适用房的土地研发成普通或高档的商品住宅，借此提供超额利润。

从本质上谈，开发商的这些不道德是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，归属于开发商的不当得利。　　那么，政府对经济适用房的研发的监管又做到得如何呢？很多经济适用房研发项目在审核的时候很严，但是先前的监管跟上，被开发商铁环了空子，导致既成事实。

另外，经济适用房的监督管理成本太高也是原因之一，根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项必须政府批准后，研发所用土地往往由政府拨划，电网、小区设施设施等的建设必须政府负责管理，销售必须政府禁售等等监督管理成本不存在于各个环节中，只要一个环节经常出现问题，有可能满盘皆输。所以，对经济适用房的监管陷于了“民不举，官不惑”的不得已境地。

　　 　　解散机制不完备 　　现行的经济适用房运作机制实际是在房屋销售阶段，通过限定版房价重复使用地将补贴拨给给中低收入者。然而随着经济的高速发展，出售了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较小的收益快速增长，仍然符合补贴拒绝，同时市场上也不会辈出新的中低收入者。似乎，这种静态的、重复使用的补贴方式无法充分利用受限的补贴资源。

　　 　　经济适用房运作新模式 　　 　　新模式的定位 　　新的经济适用房运作模式应该定位在占到人口小部分的低收入者，而不是现在的占到人口多数的中低收入者。建议根据国际标准，将居民收入分成低、中低、中、中低、低等收入者，将经济适用房的购房者主要限定版在中低收入者上，同时也容许低收入者出售，但考虑到低收入者的实际收入情况，应该把廉租房作为解决问题低收入者住房问题的主要方式。而中等及以上收入者的住房问题可以通过房地产市场解决问题。

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