房地产调控应加大力度完善政策

[概要]2005年的“房产新政”对诱导我国房地产市场短路起着了一定的起到，但房地产市场声浪、房产泡沫新的收缩的因素仍然不存在。房地产市场的平稳事关和谐社会的协调发展，对其调控不不应放开，仍应中央政府为主导。

调控政策须要更进一步完备，行政调控手段不应逐步解散，而以还包括税率、利率、土地、汇率和道义劝说等在内的宏观经济政策居多。　　[关键词]房地产市场调控宏观经济政策 　　 　　一、2005年“房产新政”的特点及效果 　　 　　2005年是中国的“房产新政”年。在这一年，国家对房地产市场的调控呈现出许多特点。

特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并新的交还调控的主导权，政令公布的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，国务院办公厅印发了《关于贯彻平稳住房价格的通报》。4月27日，国务院第88次常务会议研究了更进一步调控的指导思想、总体思路和基本原则。

5月11日，国务院办公厅发布了《关于作好平稳住房价格工作的意见》，印发了建设部等七部委牵头制订和实施的还包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观政策措施。特点之二是调控手段有所创意。国家宏观经济政策，还包括利率政策、信贷政策、土地政策、税收政策等，在这次房地产市场调控中获得了人组用于。特点之三是传统的行政调控手段依然发挥作用。

按照国家统计局副局长邱晓华的众说纷纭就是“对一些地方不依法行政、不按规章制度办事的人员采行了的组织措施”①。国务院办公厅2005年3月印发的《通报》中明确规定“对住房价格下跌过慢、掌控措施不力，导致当地房地产市场大起大落，影响经济平稳运营和社会发展的地区，要追究责任涉及负责人的责任”。　　在房产新政的组合拳之下，房地产市场的非理性兴旺再一开始降温。

从2005年第三季度开始，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购买、进完工面积等各项行业指标的涨幅开始回升。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季下跌6.1%，涨幅比去年同期回升3.8个百分点，比第二季度回升1.9个百分点。

可行性预计，今年全国房地产开发投资同比快速增长21%，增幅比去年同期回升大约7个百分点，高于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅大约4个百分点。遏止投机抹黑效果可行性显出，消费者购房不道德日趋理性，购房者中业主比例持续上升，部分投资者和投机者开始降价出售商品房。

　　 　　二、对房地产市场要增大调控力度 　　 　　从2005年第三季度开始，国家对房地产市场的调控政策开始改向稳定操作者，全国范围内没更进一步实施调控政策。转入2005年年末，在一些房地产论坛上，一些房地产商及学者开始明确提出房地产宏观调控早已做到，调控可以完结了，应当给房地产市场吹吹暖风了等言论。回应，笔者不敢苟同。

笔者指出，对房地产市场的调控仍不应之后，不应避免房地产市场经常出现声浪。应当让房地产沦为中国经济的长年快速增长的动力，而不是中国宏观经济大起大落的祸水（倪鹏飞，2005）①。

　　1．房地产市场问题关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇指出，2005年调控以后，中国的房地产开发未确实上升，2005年前9个月中国固定资产投资中的房地产开发部分之后快速增长，同比快速增长22%，其投资总额仍占到全社会固定资产投资的1/5左右②。

在上海、杭州等城市房价增幅上升的同时，深圳、广州、北京等城市的房价在2005年6月以后之后经常出现有所不同程度的下跌，有些“按下葫芦沉瓢”的味道。　　更进一步谈，虽然从全国范围内来看，西部某些地区房价没大上涨甚至没涨，房地产泡沫比较严重的多集中于在东部沿海地区和大城市，但这些地区是我国经济最不具活力的地方，也是对国家宏观经济贡献和影响仅次于的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局，它造就了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩展，造成能源、交通运输的紧缺，造就了服务价格水平的下降，沦为通货膨胀的最重要根源。

同时，房地产短路更有大量资金转入，突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，增大了金融风险的核心区。　　2．使房地产市场声浪、房产泡沫新的收缩的因素仍然不存在。2006年是“十一五”规划的开局之年，从以往经验看，五年计划开局年份固定资产投资的增势往往不会较为强大。　　由于国债市场、股票市场长年下滑，其他投资渠道通畅，房地产早已仍然是非常简单的消费品，而日益沦为最重要的投资品。

在这样的情况下，投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步弱化，很有可能沦为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种较少的情况下，房地产的投资性和投机性市场需求仍有可能使房产泡沫之后不断扩大。

　　国际游资（热钱）的大大流向和抹黑也给我国房地产业带给了极大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市，国际资本已沦为房地产热的最重要资金来源③。随着人民币贬值预期之后不存在，热钱对房地产泡沫不断扩大的风险也将之后不存在。

　　3．房地产市场的平稳事关和谐社会的协调发展。和谐社会人们应当需要安居乐业。虽然目前关于房价收益比能在多大程度上取决于中国的房地产泡沫不存在争议，但上海、北京、杭州等地房价收益比畸高显然使得大量的中低收入家庭“福得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的梦想很难构建④。同时，上海、广州等城市也显著地感觉到房价、房租、土地费用等的急遽下降使其商务成本较慢下跌，并进而沦为更有和觅外来投资、更有和觅高层次人才、提升城市竞争力的最重要障碍。

最近汇丰银行的一份报告表明，上海接续服务外包的成本早已大大低于印度，联合利华、上海大众等企业早已将部分的生产基地搬离上海⑤。所以，中国房地产市场的泡沫仍然不存在，后果严重，并有声浪的危险性，对房地产市场的调控仍须要之后。　　 　　三、房地产市场调控仍应国家宏观经济政策居多 　　 　　2006年甚至2006年以后对房地产市场的调控仍应中央政府实施宏观经济政策居多。　　1．调控的主导权仍不应掌控在中央政府手中。

2005年以前对房地产市场调控的过热早已充分说明无法给地方政府大的调控政策空间。主要由于经济利益关系，一些地方政府大多偏向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而低于限度地遵从中央政府的限制性政策。

在房地产调控中，一些地方就没能坚决执行中央政府的部署，甚至经常出现“上有政策，下有对策”的情况。因此应当之后2005年以来实行的中央政府主导房地产市场调控的作法，尽可能传输给与地方政府的政策空间。　　2．调控的手段不应以国家宏观经济政策居多。在2005年充分发挥巨大作用的的组织（或干部）手段不应逐步解散。

以行政手段对市场经济的介入和调节在类似时期是不切实际的，但不该沦为常态。对市场经济的调控不应以市场手段，尤其是国家宏观经济政策居多。

与行政手段较为一起，宏观经济政策起到更加普遍而长久，且容易声浪，同时宏观经济政策不必须倚赖地方政府才可必要起到于企业和个人，影响投资和消费的总量及结构。

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