靓丽报表难掩中粮经营窘境

【地产中国网独家报道】 近日，中粮地产公布2013年半年报，报表提及，2013年1～6月，该公司构建营业收入29.23亿元，较上年同期快速增长139.12%；构建净利润1.08亿元，较上年同期快速增长78.05%。从商品房研发业务来看，中粮地产2013年上半年住宅类项目（包括权益类项目）构建签下面积31.21万平米，较上年同期快速增长38.87%；签下金额49.91亿元，较上年同期快速增长54.57%；承销面积19.35万平米，较上年同期快速增长179.51%；承销收益27.43亿元，较上年同期快速增长148.46%；已售待结转面积68.48万平米。看上去，这是一份十分可爱的报表。

不过，研究其上半年营业收入来源，却难于找到，其1.08亿元的净利并非依赖房地产开发销售取得，而是靠卖掉投资性房产和金融资产换取的。瑞银证券分析师李宗彬针对中粮地产2013年半年报分析称之为，该公司上半年的核心净利润为负1.1亿元，同比较少亏损13%，尽管公司营业收入同比快速增长139%至29.2亿元，但毛利率同比上升8个百分点至30%，销售、管理及财务费用低企，使得公司扣除非经常性损益后的核心净利润依然亏损1.1亿元。

公司通过处理投资性房地产和金融资产分别获得1.7亿元和1.1亿元投资收益，并藉此构建整体盈利1.1亿元。高昂的成本中粮地产中报中非筹措资金投资的重大项目情况表单表明，18个项目中有8个净利润为负数，其中虽然有个别刚刚启动旋即的项目，但大部分项目投资额已完成过半甚至已相似尾声，例如杭州云涛名苑项目为完工在购项目，净利润仍亏损近4000万元；北京祥云国际项目投资额已过半，也已部分完工，净利润亦亏损3660万元；甚至连2005年即已取得土地、2006年动工的深圳中粮一品澜山项目，目前仍正处于开建在购阶段，净利润亏损1110万元。

尽管项目净利润水平主要各不相同其完工承销面积，但七八年前启动的项目至今依然正处于开建在售和净利亏损状态，这种情况在近几年的房地产上市公司当中或许并不少见。李宗彬指出，中粮地产今年上半年核心净利亏损是由于其销售、管理及财务等费用大幅度减少所造成的。

该公司半年报透露，期内销售费用从去年同期0.74亿元减少到1.53亿元，减少105.83%，变动原因主要是本期减缓销售回款，北京祥云国际、上海翡翠等项目广告宣传酬劳、销售代理费等开支较上期减少。管理费用则为1.2亿元，两项费用皆低于行业平均水平。

据李宗彬分析，中粮地产的销售和管理费用仍然偏高，2009-2012年销售和管理费用占到营业收入的比重皆多达10%。而今年上半年许多地产上市公司所面对的毛利率上升的问题，中粮地产大自然也未能幸免。该公司上半年商品房销售毛利率25%，同比上升11.59%，其中成都分公司毛利上升22.87%，南京分公司毛利上升30.68%，北京和上海分公司也经常出现了毛利上升的情况。从半年报数据来看，中粮地产今年上半年毛利同比上升与其营业成本的大幅度减少有必要关系。

从商品房销售业务来说，其2013年上半年营业收入比上年同期快速增长142.71%，但营业成本却比上年同期减少187%。以毛利上升30.68%的南京公司为事例，营业收入比上年同期减少310.4%，但营业成本却比上年同期减少687.39%。

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